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    "Nul n’est plus esclave que celui qui se croit libre sans l’être."
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Pourquoi la pénurie de logements en France ?

Posted by spqr le Vendredi, 8 septembre, 2006

Dans quelques jours – le Jeudi 14 Septembre 2006 – aura lieu à Paris une convention de l’UMP sur le logement.

J’ai connu l’époque* où se loger en France ne posait aucun problème particulier, si ce n’est le pourcentage élevé des frais de notaires dans le cas d’un achat – c’est toujours vrai aujourd’hui. Dans les années 50, 60 et 70, le niveau de vie des français ne cessant d’augmenter, leur logement pouvait devenir de plus en plus grand et confortable. Encore à la fin des années 70, trouver une habitation à louer pouvait se faire en une demi-journée, à condition tout de même de ne pas se montrer trop difficile et de se décider sur le champ.

Dans ces années-là, le problème le plus répandu pour les propriétaires n’étaient pas les impayés ou les dégradations – cela a toujours existé – mais de conserver un bon locataire.

Comment en est-on arrivé au stade actuel ?

Pour cela j’ai une double réponse : la fiscalité des particuliers devenue de plus en plus lourde à partir de 1974 et l’excès de réglementation sur les baux locatifs. Je n’aborderai pas ici le premier volet mais uniquement le second.

Bref historique :

- jusqu’en 1981 (arrivée de la gauche au pouvoir), les baux étaient relativement libres en France (1)
– 1982 : Loi Quillot ; examinons-en les points majeurs :

. réglementation stricte des pièces du contrat de bail : pas trop grave et même plutôt pratique pour les deux parties, bailleur comme locataire
. interdiction de revaloriser le dépôt de garantie
. montant du loyer libre à la première mise en location du bien : rien à dire, c’est parfait ; si un bailleur est trop gourmand, il aura du mal à trouver un locataire et perdra de l’argent, inversement un candidat-locataire n’est pas obligé de louer à un prix qui ne lui convient pas,
. limitation annuelle des hausses de loyer à la variation de l’indice INSEE du coût de la construction : cela se pratiquait déjà plus ou moins avant ; c’était et c’est toujours une pratique courante des contrats commerciaux, i.e. une clause fixant les variations de prix dans le temps ; il me parait normal d’accorder une possibilité de hausse au bailleur tout en limitant le montant pour le locataire qui ne doit pas être obligé de quitter son logement parce que son prix s’est modifié ; après tout si la bailleur a fixé un prix trop bas au départ, c’est bon pour sa pomme et il n’avait qu’à ne pas le faire aussi légèrement, on ne remet pas en cause un contrat en cours de route,
. limitation de la hausse du loyer entre deux locations à la variation de l’indice INSEE (1), sauf … si le bien reste vacant 2 ans , auquel cas il redevient libre : aïe, ça commence à se gâter !

Franchement : qu’est qu’un futur locataire a à f…. faire du loyer de son prédécesseur ? Il prend ou il ne prend pas, c’est la loi de l’offre et de la demande.

Mais, enfin, dans une période de stabilité où les prix ne bougent pas beaucoup, ce n’est pas encore très grave si la bailleur a bien calculé son prix initial.

. le délai de préavis de résiliation du bail par le propriétaire est porté à 6 mois, il reste de 2 mois pour le locataire, les baux sont portés obligatoirement à 3 ans

. fortes restrictions à la reprise du bien par le propriétaire : un propriétaire ne peux résilier un bail – obligatoirement de 3 ans (libre avant) – que pour l’habiter lui-même ou un membre de sa famille proche ou pour le vendre, sauf cas de retour d’expatriation où il peut le reprendre au bout d’un an.

Résultat : pénurie immédiate de logements à louer quelques mois après cette loi, les propriétaires-bailleurs, effrayés, exagérément, à mon avis, mais le fait est là, par cette nouvelle loi, préfèrent en masse laisser leur bien vide plutôt que de le relouer. La revue "Que Choisir ?", pourtant peu suspecte de complaisance envers les propriétaires et les fournisseurs en général (!), titre : "Peut-on encore louer Monsieur Quillot ?" et dénonce les effets pervers de la loi éponyme.

Poursuivons :

- 1986, la droite est réélue, le ministre Méhaignerie signe une nouvelle loi portant son nom et modifiant la loi Quillot :

. léger assouplissement à la reprise du bien par le propriétaire : un propriétaire peux aussi reprendre le logement au bout d’un an seulement au lieu de trois en cas de retour d’expatriation.
. le loyer, même en cas de première location, n’est plus du tout libre ; le bailleur doit fournir au nouveau locataire six références de loyers du voisinage pour des biens équivalents ; à cet effet il est créé un "Observatoire des Loyers", créé tout exprès par et pour cette loi. Pour un bailleur institutionnel ou pour une Agence, le travail est relativement facile mais pour un propriétaire particulier c’est le parcours du combattant.

Nous sommes dans un cas unique en son genre où c’est non pas "l’acheteur" (le locataire) qui doit se renseigner sur les prix mais où c’est le vendeur qui doit les lui fournir !

Par contre, et là cela devient kafkaïen, le bailleur a le droit d’augmenter en cours de bail le loyer d’un locataire d’un logement dont le prix "est manifestement sous-évalué" par rapport à l’environnement ! C’est ainsi que des gens voient à l’époque leur loyer augmenter de 50 voire 100 % et sont parfois obligés de déménager rien qu’à cause de cela !

- 1989 : nouvelle loi, autorisant le locataire à contester le loyer pendant un délai de deux mois à compter de la signature du bail et pouvant porter l’affaire davant la Justice ; le juge fixe alors le nouveau loyer. Pendant deux mois suivant la signature d’un bail, le propriétaire a ainsi une épée de Damoclès sur la tête. Cela aussi est unique en son genre : remise en cause d’un contrat signé entre deux parties consentantes. C’est aussi unilatéral : si le propriétaire s’aperçoit que le prix est beaucoup trop bas, il ne peut pas, lui, bénéficier de cette disposition !
– le bien loué doit être en bon état sinon le locataire, une fois le bail signé, peut exiger du propriétaire qu’il fasse les travaux nécessaires. Su ce point aussi, il y a remise en cause unilatérale d’un contrat signé : le locataire a pourtant visité les lieux ! Une autre épée de Damoclès sur la tête du bailleur, bien inutile car en pratique que se passait-il avant ?
Soit le loyer était trop cher vu l’état du lieu et le propriétaire ne trouvait pas preneur et était amené à baisser son prix ou il offrait un mois, deux mois, trois mois de loyer à son locataire, charge à ce dernier de refaire les décorations à son goût.

Ajoutons à tout cela (3) :
– dans le cas où un locataire ne paye pas ses charges, son électricité, son gaz, ses taxes locales, son téléphone, c’est le propriétaire qui doit les payer à sa place. Ici encore, pour un bailleur institutionnel, c’est dilué dans la masse, bien que ce ne soit pas une raison, mais pour le petit retraité qui n’a qu’un appartement loué pour améliorer son minimum vieillesse, c’est une catastrophe.
– il faut de 4 à 5 ans pour obtenir par voie judiciaire l’expulsion d’un locataire qui ne paye pas son loyer
– impossibilité d’expulser quelqu’un pendant la période hivernale
– impossibilité d’expulser des locataires s’il y a une femme enceinte dedans ; c’est humain, mais des affaires montrent que certains s’arrangent pour que ce soit toujours le cas.
– les assurances contre les loyers impayés sont chères et sont limitées à deux ans ; de toute manière, je juge que ce n’est pas une solution.
– risque d’être poursuivi pour "racisme" si un propriétaire ne loue pas à un candidat-locataire non-européen.

- 2006 : nécessité – pour le moment il est facultatif, mais il ne tardera pas à devir obligatoire – d’obtenir un agrément municipal : une formalité administrative de plus pour le bailleur !

En conclusion : le propriétaire-bailleur, n’est plus, en pratique, propriétaire de son bien.

Je pense qu’il faut être fou, inconscient ou masochiste pour mettre aujourd’hui un appartement ou une maison en location en France.

Tout se passe comme si l’état français ne voulait plus qu’un particulier puisse mettre un bien immobilier en location, mais au lieu de le dire franchement comme dans les pays communistes, il a préféré le faire de manière détourné en multipliant les tracasseries (4).

Le législateur a raisonné comme si le parc de logement disponibles était une donnée fixe, immuable dans le temps, non susceptible d’évoluer ; or il évolue : chaque année, des milliers de logement vétustes sont détruits, la population vair en nombre, se déplace. Le législateur – en bon administrateur socialiste – s’est contenté de répartir la pénurie en multipliant les protections du locataire et en persécutant les propriétaires-bailleurs.

Voilà, un peu long trouverez-vous peut-être, mais je ne pense pas que ce sujet puisse être résumé en une ligne – je pourrais écrire un livre entier sur le sujet !
Mon ébauche de futur projet de loi dans le prochain article. A suivre …**

(1) je n’aborde pas ici la question des baux 1948, mais uniquement celui des nouveaux logements puisque c’est par les nouveaux logements qu’on résoudra la pénurie ; par cette disposition le législateur a voulu éviter qu’un bailleur résilie un bail uniquement pour pouvoir le relouer plus cher ; bonne intention mais qui a contribué à créer la pénurie.

(2) le législateur a voulu limiter la hausse des loyers car ils entrent dans l’indice des prix à la consommation (vous savez : cet indice qui sert à faire croire au peuple qu’il n’y a pas ou peu de hausse du coût de la vie) : on casse le thermomètre !

(3) Sans parler des risques qui existaient déjà avant 1982 :
– impossibilité d’expulser quelqu’un pendant la période hivernale
– impayés
– décorations extravagantes faites par le locataire rendant l’habitation non relouable sans travaux
– dégradations très supérieures au montant du dépôt de garantie
– etc…

(4) Je connais un propriétaire qui depuis de nombreuses années liquide peu à peu son patrimoine immoblier locatif en vendant le bien chaque fois que le locataire résilie ; il m’a dit comme raison : "En France, Monsieur, le Propriétaire, c’est le sale riche".

Note : certains lecteurs vont peut-être penser : "Encore un méchant propriétaire qui suce le sang des malheureux locataires !" Eh bien c’est raté, dans ma vie, j’ai été tour à tour locataire et propriétaire, et il y a eu une très longue longue période pendant laquelle j’ai été à la fois locataire et propriétaire-bailleur. J’ai donc connu les deux côtés de la barrière et n’ai constaté … que des inconvénient à toutes ces lois et règlements, d’un côté comme de l’autre !

*Surtout mes parents, grands-parents et arrières grands-parents.
**En fait, il consisterait surtout à supprimer des lois et réglements inutiles plutôt que "d’en remettre une couche" et, surtout, à faire en sorte qu’en cas d’éventuelle reprise de pouvoir par les socialistes (ne parlons pas de malheur), il ne soit pas possible de restaurer ces lois dissuasives et générant de la pénurie.

Rédigé par spqr le 8 Septembre 2006.

Mis à jour par spqr le 20 Janvier 2007 .

N.B. : si vous souhaitez écrire un commentaire, cliquez sur “commentaire(s)” ; l’e-mail est facultatif.

7 Réponses to “Pourquoi la pénurie de logements en France ?”

  1. amriou said

    Vous avez raison ; je suis actuelement propriétaire bailleur ; j’ai un locataire qui a decidé de ne plus payer loyer et charges ; je ne peux rien faire sauf dépenser pour les huissiers, les avocats. Trés trés bien pour les locataires, merci la loi. Si j’ai la chance de récuperer mon logement, je ne le lourai jamais plus et en plus ce locataire me nargue.

  2. Sdf75 said

    Bonsoir,

    Je suis tout à fait d’accord avec les difficultés que rencontrent les propriétaires pour louer, mais il faut dire aussi qu’ils ne regardent pas les bons trucs !…
    Vous travaillez dans une place fixe : Vous êtes un bon citoyen !…
    Vous vous débrouillez, et dans la pratique, vous aurez toujours de quoi payer : mais non, vous n’êtes pas stable, et vous êtes forcément un futur impayeur (et voleur, casseur, violeur, non ?…)
    Ceux qui ne paient plus, ils avaient des fiches de paie, non ? Coluche aurait pu en faire un sketche !…

    Prenez les choses intelligement : Ou le mec est de bonne foi, ou il est de mauvaise foi !
    Les impayés représentent à peine 2% des locations, et sur ces impayés, le locataire réellement de mauvaise foi représente également un pourcentage ridicule. les mecs qui ne paient plus ont été pris au dépourvu par la vie, et dépassés.
    Quand vous louez à un mec parcequ’il travaille depuis X années dans la même boite, ça ne l’empêchera pas, dans 6 mois, d’être victime d’un plan social. Et il va venir vous trouver, en vous disant "Ayez pitié, je ne vais pas travailler au noir, (moi si), je ne vais toute de même pas me livrer à la mendicité (moi si, + de 30 e entre 18h et 23h, et compatible avec un boulot éventuel, eh oui, je veux travailler BEAUCOUP plus, pour gagner…ben oui, BEAUCOUP plus !…)
    Alors, ce brave mec à qui vous avez fait confiance parce qu’il entrait dans les vieux critères, il vous laissera votre loyer impayé non pas parce qu’il ne voulait pas au fond de lui-même, mais parce que dès que les choses vont mal, il va choisir son intérêt, et son loyer va lui servir de variable d’ajustement…
    Celui qui sait mener sa vie, quin se démerdera toujours, lui vous paiera, mais lui, vous ne lui louerez jamais !…

    Moi, je suis SDF, je suis INFORMATICIEN quand je bosse, je peux donner des cours au black, faire du dépannage sur PC, je peux faire des heures, j’ai aussi un ERP1 en Sécurité Incendie, et j’aurai toujours du taf. Mais c’est clair que je refuse les centres avec des clochards, et que je ne bosserai pas tant que je n’aurai pas de logement.
    J’ai aussi une licence de pilote privé, et je vole régulièrement.
    Si je louais une studette à 400 € maxi (ce que je recherche), l’Allocation Logement m’en paierait 280 € environ. Commen ne pas être capable de payer un si faible reste ? Si je n’ai plus d’aide, un jour ? Eh bien c’est que je bossse, et on retombe dans le cas du medc qui a des revenus officiels !…
    Quant à la manche, la première pièce de 2 € qui tombe, et le loyer de la journée est payé !…

    Alors messieurs, vous voulez le risque presque Zéro, louez à ceux qui pourront payer, même si vous n’approuvez pas tous leurs choix de vie. Pas à ceux qui sont respectables (femme, enfants, morale, église, )mais qui ne vous paieront plus le jour venu !…
    Musclor
    Webmaster du site http://www.sdf75.fr

  3. spqr said

    Vous avez raison ; tant les bailleurs que les banques préférent les gens en CDI à ceux qui sont en CDD, intérimaires et autres. C’est un préjugé qui a la vie dure.
    Le vrai précaire est en effet, celui qui est en CDI (le I veut bien dire Indéterminé et non Illimité comme beaucoup le croient inconsciemment !   :-|
    Le lendemain de la signature d’un bail ou d’un prêt bancaire, le salarié en CDI peut être licencié et se retrouver au chômage à la fin de son préavis s’il en a un. Rien que le fait d’être en période d’essai ou en préavis barre déjà la route aux candidats-locataires ou à un prêt !
    L’engagé intérimaire, celui qui fait des remplacements ou qui est en CDD sait que son contrat a une durée limitée, fixée d’avance, mais au moins cette durée est à peu près sûre.

    Je pense aussi que les agences immobilières et les banques ne veulent pas se compliquer la vie : il est facile de demander à quelqu’un ses 3 dernières fiches de paye.
    Examiner la situation d’une personne qui n’est pas dans ce cas standard leur demande plus de travail !   ;-)

    Cela dit, s’il n’y avait pas une telle pénurie de logements en France, s’il y avait une offre nettement supérieure à la demande, les bailleurs seraient obligés de faire plus d’efforts pour trouver des locataires. Dans la situation actuelle pourquoi ceux qui veulent bien encore louer s’embarasseraient-ils des cas atypiques : il y a 10 ou 20 candidats pour un logement proposé :-(

  4. Sdf75 said

    Bonsoir,

    Vous avez parfaitement raison, et de surcroît, vous résumez parfaitement bien la situation, ça fait plaisir de voir des mecs avec un QI supérieur à la moyenne nationale !…

    Ceci dit, une petite précision, est-ce que ça ne vaudrait pas le coup de « faire plus d’efforts » et d’accepter d’avoir un peu plus de boulot, pour plus de fiabilité ? Après tout, c’est de leur bien qu’il s’agit !…

    Eh oui, je suis atypique !… Vous avez dit atypique ?… C’est ce que Mesdames et messieurs les Gérants d’agences immo disent lorsqu’ils veulent qualifier un bien hors standard…
    Ce bien peut être moche (petit truc mansardé, dont on dira qu’il a du charme !…)
    Ce bien peut aussi être très bien (3m50 de plafond dans un bel immeuble, par exemple)…

    Eh bien c’est pareil pour les hommes, mais bon, c’est pas grave, ça continuera comme ça, je resterai SDF/RMIste. Mais comme disait là encore Coluche, ne rigolez pas, c’est avec votre pognon !…

    Bonne soirée à tous, il faut que je parte gagner mon tas de pièces de 2 € quotidien !…

    Musclor
    Webmaster du Site : http://www.sdf75.fr

  5. [...] Ajoutons à cela une pénurie dramatique de logements. [...]

  6. Ulysse said

    Bonjour : Je sais qu’il existe des gens foncièrement honnêtes, mais qui n’ont pas la chance d’avoir encore un emploi stable.
    Ce n’est pas juste que quelqu’un d’honnête sérieux et travailleur, ne puisse pas se loger alors qu’il ferait le maximum pour payer son loyer, mais le problème est le suivant :
    – comment fait-on pour reconnaître ce locataire potentiel, valable malgré tout ?
    On a beau chercher, on ne voit pas, il faudrait bien le connaître, or lorsqu’on loue 999 fois sur 1000, on ne connaît pas du tout la personne et on n’a aucun renseignements.
    Donc, le plus simple, c’est les bulletins de salaires, l’emploi stable, ce n’est pas un sécurité absolue, car l’éventuelle mauvaise foi peut créer une très mauvaise surprise.
    Je n’ai pas été fonctionnaire, pour entrer dans la fonction publique, c’est plus que difficile (je ne m’étendrais pas sur le sujet) dont je vous comprends tout à fair Mr SPQR.
    En tant que propriétaire, je voudrais bien "faire confiance", mais comment courrir le moins de risques de me faire avoir ???????????????????
    That is the question, et je me la pose tous les matins et tous les soirs, et même la nuit lorsque je ne dors pas.
    Si quelqu’un trouve la solution, qu’il n’hésite pas à la donner.

  7. john5baldwin said

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